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CRITERI DI RIPARTIZIONE DELLE SPESE IN CONDOMINIO

Il tema che ci occupa è sovente fonte di perplessità e di litigi all’interno dei condomini, anche perchè la ripartizione delle spese condominiali tocca in maniera diretta ed immediata gli interessi dei singoli condomini. Infatti, ad ognuno di loro spetta partecipare alle spese nella maniera più giusta possibile. Per la qual cosa, la corretta applicazione delle disposizioni codicistiche incontra non solo gli interessi di questi ultimi ma anche quello dell’amministratore del condominio, al fine di evitare una sua eventuale responsabilità in ordine alle conseguenze della errata applicazione dei criteri di riparto delle spese condominiali.
L’argomento, di sicuro interesse, si presenta di non facile interpretazione e presuppone una conoscenza dei vari aspetti della vita condominiale non in maniera superficiale. Cercheremo nelle pagine che seguono di dare quelle nozioni utili a districarsi in tale particolare materia.

Parte generale
Alcuni aspetti della regolamentazione generale del condominio sono il presupposto necessario per ben comprendere il perchè dei vari criteri che il codice civile o la giurisprudenza in funzione chiarificatrice o integratrice ritengono applicabili. Per cui appare opportuno soffermarci brevemente su tali aspetti.
In primo luogo è necessario conoscere la disposizione di cui all’art. 1139 c.c.. Tale norma rinvia alle norme sulla comunione, per quanto non espressamente previsto dal capo II del Titolo VII, sul condominio. Essa è da ritenersi quale norma di salvezza, nel caso in cui la soluzione del problema del riparto delle spese condominiali non possa essere risolto in base alle norme ed ai principi previsti in materia di condominio.
Inoltre, nella necessaria stringatezza della legge e nella considerazione dell’epoca storica in cui il codice civile fu emanato, sono ormai trascorsi più di cinquant’anni, il più delle volte, al fine di essere quanto più preciso possibile, sarà necessario integrare la fonte normativa con l’interpretazione che di essa ne fa la giurisprudenza. Tenendo ben presente, che anche quest’ultima, va considerata nel suo evolversi e nei suoi vari indirizzi spesso in contrasto tra di loro.

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APE e FAQ MISE

Il MISE ha pubblicato le nuove FAQ contenenti i chiarimenti in materia di certificazione energetica in edilizia, a seguito dei decreti:

In particolare vengono fornite le risposte a una serie di quesiti su:

  • redazione APE
  • compilazione della relazione tecnica (lg 10/91)
  • calcolo
  • requisiti da soddisfare in casi particolari

Di seguito riportiamo alcuni quesiti con relative risposte.

APE in assenza di libretto impianto e in assenza di impianti

Si può emettere un APE senza che ci siano il libretto di impianto e un valido rapporto di controllo di efficienza energetica? Cosa occorre fare quando l’impianto è sprovvisto di libretto di impianto e/o non c’è un rapporto di controllo di efficienza energetica ancora valido?

Risposta

Emettere l’APE senza allegare il libretto di impianto comprensivo dei relativi allegati, tra cui anche un valido rapporto di controllo di efficienza energetica, significa dichiarare che l’impianto è stato ed è esercito dal responsabile in violazione di quanto previsto dal dlgs 192/05 e dal dpr 74/2013 per cui è applicabile la sanzione amministrativa prevista dall’art. 15 dello stesso dlgs 192/05 e s.m.i.  All’atto dell’emissione dell’APE, se necessario, occorre quindi far redigere il libretto di impianto e dotarlo degli allegati richiesti compreso un valido rapporto di controllo di efficienza energetica. Solo nel caso in cui l’ impianto sia distaccato dalla rete del gas o dichiarato dismesso o disattivato (al catasto degli impianti termici se operante), può mancare il rapporto di controllo di efficienza energetica in corso di validità.

La decadenza dell’APE in caso di non rispetto della periodicità dei controlli di efficienza energetica si riferisce, quindi, ad un evento successivo alla data di emissione.

Inoltre, in assenza di impianti per la climatizzazione invernale e produzione di acqua calda sanitaria, dovendo redigere l’APE e non essendo previsti libretti di impianto, la validità massima dell’APE è di 10 anni.

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APE: NUOVE NORME UNI

Il 31 marzo 2016 sono state pubblicate nuove norme UNI che riguardano la certificazione energetica e il calcolo delle prestazioni termiche. Stiamo parlando delle UNI 11300 e delle UNI 10349.

Si modificano, dunque, le regole per la certificazione energetica che saranno in vigore dopo 90 giorni dalla pubblicazione delle nuove norme UNI, ossia dal 29 giugno 2016.

In merito a tali attestazioni è intervenuto anche il  CNI (Consiglio Nazionale degli Ingegneri)  diramando la circolare 696 del 17 marzo 2016 contenente tutte le indicazioni sintetiche su come redigere correttamente l’APE (Attestato di Prestazione Energetica), dal sopralluogo fino alla registrazione del  documento, in conformità alle nuove regole stabilite dal dm 26 giungo 2015 (nuove linee guida certificazione energetica).

La Circolare del CNI evidenzia i compiti e gli obblighi del professionista, con l’intento “di garantire un alto livello di qualità alla professionalità dell’ingegnere, soprattutto in un settore in cui la mercificazione dell’attività professionale ha raggiunto livelli ben al di là del limite di decenza”. Il CNI invita i propri iscritti, “in assenza di tariffe nel settore privato, a richiedere al committente un adeguato compenso per la prestazione resa”; tutti i tecnici che redigono l’APE devono svolgere il lavoro in maniera professionale per garantire la qualità della prestazione. Prestazione che, non è né semplice né veloce. Perciò, comporta un impegno che va retribuito in modo corretto: i professionisti tecnici devono farsi carico dell’obbligo di richiedere un compenso adeguato, altrimenti devono rinunciare alla lavoro.

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AMBIENTI DI LAVORO SANI E SICURI

Delle condizioni di lavoro sane e sicure nel corso dell'intera vita lavorativa sono benefiche per i lavoratori, le aziende e la società nel suo complesso. Questo è il messaggio principale della campagna "Ambienti di lavoro sani e sicuri 2016-2017" che vede coinvolto anche lo Studio Loiaconi.

La campagna "Ambienti di lavoro sani e sicuri 2016-2017" persegue quattro obiettivi principali:

  1. promuovere il lavoro sostenibile e l'invecchiamento in buona salute fin dall'inizio della vita lavorativa;
  2. prevenire i problemi di salute nel corso dell'intera vita lavorativa;
  3. offrire ai datori di lavoro e ai lavoratori modalità per gestire la sicurezza e la salute sul lavoro nel contesto di una forza lavoro che invecchia;
  4. e incoraggiare lo scambio d'informazioni e buone prassi.
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I PERMESSI EDILIZI

Negli ultimi anni le normative che regolano i permessi e le autorizzazioni per i lavori edilizi si sono accavallate più volte. Una vera e propria valanga di modifiche e “semplificazioni” hanno cambiato i connotati della disciplina autorizzatoria: ciò che prima era un intervento soggetto a permesso di costruire è diventato ora un lavoro che richiede una più semplice CILA (si pensi, ad esempio, ai lavori di frazionamento e accorpamento delle unità immobiliari).

I titoli abilitativi edilizi sono disciplinati dal testo unico sull’edilizia (D.P.R. 380/2001) e sono rappresentati da:

  • CIL (Comunicazione di Inizio Lavori) e CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata)
  • SCIA (segnalazione certificata di inizio attività)
  • Permesso di costruire
  • Super-DIA
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