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ASSEMBLEE CONDOMINIALI ONLINE

Sulla Gazzetta Ufficiale del 03 dicembre 2020 è stata pubblicata la L. 159 del 27.11.2020 in variazione della legge 13 ottobre 2020 n. 126, rubricata Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 14 agosto 2020, n. 104, recante misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell'economia.

Ciò vuol dire che è consentita la convocazione delle assemblee condominiali in videoconferenza se autorizzata dalla maggioranza dei condomini.

Com'è noto prima di questa norma già si convocavano assemblee in via telematica: l'assenza di norme sull'argomento aveva fatto sollevare più di qualche perplessità in merito alla legittimità delle assemblee on-line.

Ciò che appariva ai più necessario era l'approvazione di una norma che eliminasse ogni incertezza di sorta; ciò è avvenuto, ma forse non ha semplificato le cose. Come spesso accade serve uno sforzo da parte dell'interprete, nell'ambito e nei limiti dei principi che informano l'ordinamento e la materia condominiale e poi ne servirà uno in sede applicativa per evitare che, almeno in fase emergenziale, la disposizione agevoli e non paralizzi l'attività assembleare a distanza.

La norma va a modificare l'art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile che dal 03 dicembre recita così (in grassetto le parti aggiunte):

« L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.

Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l'ora della stessa.

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.

Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal Presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione».

Quindi lo svolgimento della modalità in videoconferenza è possibile, tramite indicazione della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l'ora della stessa «ove prevista»; qualora il regolamento non prevedesse questa modalità allora per svolgere un'assemblea on-line si renderebbe necessario il consenso della maggioranza dei partecipanti al condominio.