Redazione tabelle millesimali

Lo studio Loiaconi offre servizi di redazione e verifica di tabelle millesimali.

Le tabelle millesimali, previste dalla normativa condominiale, costituiscono lo strumento di cui si dota il condominio per procedere al controllo della validità delle assemblee e delle relative delibere e alla ripartizione delle spese condominiali.

Infatti, l'art.68 delle disposizioni attuative del codice civile prevede che "il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.

I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nell’accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano".

Generalmente in un condominio vanno definite più tabelle millesimali, delle quali si fa qui un elenco esemplificativo, ma che possono differire a seconda delle particolarità del condominio considerato:

• Tabella A : Millesimi generali e’ la tabella che considera tutte le unità immobiliari che fanno parte del condominio, con il valore di millesimi di ciascuna unità immobiliare rispetto alla totalità del condominio. Oltre alla tabella generale principale possono essere definite ulteriori tabelle che considerano le unità immobiliari di una singola scala (tabella A1 relativa alla Scala A, tabella A2 relativa alla Scala B, etc.). Esse sono utilizzate nel caso di divisione di spese cui debbano partecipare i condomini di una sola Scala.
• Tabella B : Millesimi per le spese di manutenzione delle scale Sono considerate le unità immobiliari che sono interessate dall'uso della scala, al fine della ripartizione delle relative spese di manutenzione. In generale, vanno esclusi i box, i negozi, le cantinole e le unità immobiliari al piano terra, a meno di casi particolari (ad esempio se la scala parte dal seminterrato). Esiste una tabella B per ciascuna Scala del condominio.
• Tabella C : Millesimi per le spese di manutenzione dell'ascensore Sono considerate le unità immobiliari che sono interessate dall'uso dell'ascensore, al fine della ripartizione delle relative spese di manutenzione. In generale, vanno esclusi i box, i negozi, le cantinole e le unità immobiliari al piano terra, a meno di casi particolari (ad esempio se l'ascensore parte dal seminterrato). Da valutare eventuali casi particolari, ad esempio se l'ascensore non arriva all'ultimo piano. Esiste una tabella C per ciascuna Scala del condominio.
• Tabella D : Millesimi per le spese di Riscaldamento Sono considerate le unità immobiliari che sono interessate dall'uso dell'impianto di riscaldamento centralizzato. La tabella D e’ unica o divisa in più tabelle a seconda dell’organizzazione del sistema centralizzato di riscaldamento del condominio.
• Tabella E : Millesimi per i Box Sono considerati i soli box e/o cantinole. Serve a ripartire le eventuali spese per le quali sono interessate le sole unità immobiliari di tipo box e/o cantinole. A seconda dei casi può esistere una tabella E unica oppure una tabella per ciascuna Scala del condominio.

La redazione delle tabelle millesimali deve essere affidata ad un tecnico, capace di eseguire un accurato studio dello stabile, effettuare le planimetrie delle varie unità immobiliari, e procedere poi all’esame delle loro caratteristiche qualitative.

La costruzione delle tabelle millesimali prevede una fase di raccolta dei dati relativi a ciascuna unità immobiliare, comprensiva della planimetria, le aree utili di ciascun vano, la disposizione dell’unita’ nel condominio, l’orientamento rispetto ai punti cardinali, etc.

A partire da tutte queste informazioni, si procede ad una analisi delle caratteristiche qualitative dei vari locali presenti in ciascuna unità immobiliare, allo scopo di definire i valori di opportuni "coefficienti riduttori" che saranno moltiplicati alle loro superfici (o volumi) reali per ottenere le cosiddette superfici (o volumi) virtuali.

Le superfici (o volumi) virtuali sono rappresentativi non più della effettiva area (o volume) occupato, bensì del valore economico attribuibile all’immobile.

Ciò che importa, in particolare, non e’ il reale valore economico assoluto, ma il valore dell’unita’ immobiliare considerata rispetto alle altre presenti nello stesso condominio.

L’applicazione dei vari coefficienti di riduzione va effettuata separatamente per ciascun ambiente che compone l’unita’ immobiliare, ottenendo una superficie virtuale per ciascuno di essi.

La superficie (o volume) virtuale di una unità immobiliare e’ la somma di quelle dei singoli ambienti.

La quota millesimale relativa ad ogni unità immobiliare e’ il rapporto tra la superficie virtuale della unità immobiliare così ottenuta e la somma di tutte le superfici virtuali di tutte le unità immobiliari.